LO BUENO, LO MALO Y LO FEO

California Proposición 19

La Proposición 19, formalmente titulada Ley de Protección del Hogar para Personas Mayores, Discapacitados Graves, Familias y Víctimas de Incendios Forestales o Desastres Nacionales (Proposición 19), fue aprobada por un estrecho margen por los votantes de California el 3 de noviembre de 2020, con el 51.1 % del voto total. A pesar del título conmovedor de la Proposición 19, su objetivo principal es aumentar las ventas de viviendas en todo California, lo que resultará en mayores ingresos por impuestos a la propiedad para los condados y más comisiones para los corredores de bienes raíces. Sólo sigue el dinero. De los $57,463,195 gastados en apoyo de la Proposición 19, aproximadamente el 98% provino de la industria de bienes raíces con $51.4 millones provenientes de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California y $4.9 millones provenientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Se gastó $ 0 en oposición a la Proposición 19.

La Proposición 19 agrega las Secciones 2.1, 2.2 y 2.3 al Artículo XIII A de la Constitución del Estado de California. Hay dos componentes principales de la Proposición 19: (1) impuestos sobre transferencias de propiedad heredadas, que entra en vigencia el 16 de febrero de 2021, y (2) reglas especiales ampliadas para propietarios elegibles, que entran en vigencia el 1 de abril de 2021.

Tributación de las transferencias de bienes heredados
Partes de la Proposición 19 modifican las Propuestas 13 y 58. La Proposición 13, aprobada en 1978, limita los aumentos de impuestos a la propiedad al 2% por año (1% del valor total en efectivo de la propiedad y 1% a ser cobrado por los condados y distribuido de acuerdo con a la ley a los distritos dentro de los condados, por ejemplo, cierto vínculo medidas ). La Proposición 58, aprobada en 1986, excluye de la reevaluación las transferencias de bienes inmuebles entre padres y niños. Específicamente, la Proposición 58 permite a los dueños de propiedades transferir su residencia principal a sus hijos sin que la residencia sea reevaluada para propósitos de impuestos a la propiedad y hasta $ 1 millón de valor tasado de otra propiedad (cualquier clase de propiedad inmobiliaria, incluida la propiedad comercial). En 1996, la Proposición 193 amplió la Propuesta 58 al excluir de la reevaluación las transferencias de bienes inmuebles de abuelos a nietos, siempre que se disponga que todos los padres de los nietos que califican como hijos de los abuelos hayan fallecido a la fecha de la transferencia.  

Según la Proposición 19, solo la residencia principal del cedente, no otros bienes inmuebles, puede transferirse a los hijos o nietos calificados al valor de tasación de los propietarios, siempre que los hijos o nietos calificados usen la casa como su residencia principal y el valor justo de mercado de la residencia no exceda el valor tasado por más de $1 millón. Si el valor de tasación de la vivienda familiar excede la suma del valor imponible más $1 millón, las Secciones 2.1(c)(1)(A) y (B) requieren un ajuste del valor imponible. Por ejemplo, la casa de los padres tiene un valor tasado de $500,000. El padre fallece el 17 de febrero de 2021 y el hogar es heredado por el hijo único de los padres. La casa era la residencia principal tanto del padre como del niño. En la fecha de fallecimiento de los padres, la propiedad tiene un valor justo de mercado de $1,750,000.

1. Calcule la suma del valor del año base factorizado más $1,000,000.

$ 500,000 + $ 1,000,000 = $ 1,500,000

2. Determine si el valor tasado excede la suma del valor anual factorizado más $1,000,000.

$ 1,750,000 es mayor que $ 1,500,000

3. Calcula la diferencia.

$ 1,750,000 - $ 1,500,000 = $ 250,000

4. Agregue la diferencia al valor del año base factorizado,

$ 500,000 + $ 250,000 = $ 750,000

5. Nuevo valor anual combinado = $750,000

El término residencia principal significa una vivienda para la cual se ha otorgado una exención de propietario de vivienda o una exención de residencia para veteranos discapacitados a nombre del cedente elegible.[ 1 ]. Esta disposición de la Proposición 19 aborda lo que se ha denominado el Laguna de Lebowski después de que el actor de The Big Lebowski, Jeff Bridges y sus hermanos, anunciaran su casa heredada en Malibú para alquilarla a casi $16,000 por mes a pesar de pagar solo una fracción de esa cantidad en impuestos anuales a la propiedad. En consecuencia, los redactores de la Proposición 19 utilizaron la guerra de clases como munición para su aprobación al eliminar las lagunas fiscales injustas utilizadas por los inversionistas de la Costa Este, las celebridades, los residentes adinerados que no son de California y los herederos de fondos fiduciarios para evitar pagar una parte justa de los impuestos a la propiedad en las casas de vacaciones. , propiedades de ingresos y alquileres frente al mar que poseen en California.[ 2 ]â € ”Los legisladores no definieron â € œparto equitativoâ €. 

Aunque la intención de cerrar el “vacío legal de Lebowski, como se anunció, era atacar a las celebridades y a los herederos de fondos fiduciarios, aproximadamente el 99 % de los propietarios de viviendas de California que heredan una casa familiar no son celebridades ni herederos de fondos fiduciarios, por lo que cerrar el vacío legal de Lebowski los afectará como bien. Si bien la mayoría de las personas ricas pueden pagar impuestos a la propiedad más altos, es posible que muchos otros no puedan pagar el nuevo pago adicional de impuestos a la propiedad. Y aquellos que no puedan pagar el nuevo impuesto predial alto pueden verse obligados a vender la propiedad. ¿Mencioné que la industria de bienes raíces gastó más de $56 millones en apoyo de la Proposición 19?    

A continuación se muestra un ejemplo de cómo la Proposición 19, tal como está redactada actualmente, afectaría a los hijos o nietos calificados.

Reglas ampliadas para propietarios de viviendas elegibles
La Proposición 19 también amplía los beneficios para ciertos propietarios. Según la ley actual, los propietarios de viviendas mayores de 55 años y ciertas personas discapacitadas pueden transferir el valor imponible de su vivienda actual a una nueva residencia en el mismo condado si el valor de la nueva vivienda es igual o menor que el de su antigua vivienda. A partir del 1 de abril de 2021, la Proposición 19 permite que esos propietarios transfieran el valor imponible tres veces, no solo una, y la nueva casa puede estar en cualquier lugar de California siempre que se compre o se construya dentro de los dos años posteriores a la venta de la antigua. casa. Las víctimas de incendios forestales o desastres naturales también son elegibles según las reglas ampliadas de la Prop. 19. La Prop. 19 también eliminó el requisito de igual o menor valor. Ahora bien, si el valor de tasación de la nueva vivienda es igual o menor que el valor de tasación de la vivienda anterior, el valor del año base se transfiere a la nueva vivienda, y si el valor de tasación de la nueva vivienda es mayor que el de la antigua vivienda, el nuevo valor del año base se incrementa por la diferencia en el valor justo de mercado. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la Prop. 19 no está clara si la venta de la casa antigua y/o la compra o la nueva construcción de la nueva casa deben ocurrir el 1 de abril de 2021 o después, para calificar para el año base. transferencia de valor. 

Conclusión
La Proposición 19 deja muchas preguntas sin respuesta, como si los fideicomisos de residencia personal calificados existentes se mantendrán con derechos adquiridos o no serán válidos. Además, ¿qué sucede si el niño ocupa el hogar como su residencia principal, pero se muda tres, seis o doce meses después? Preguntas como estas, y muchas otras, se abordarán mediante la aclaración de estatutos, reglamentos y orientación adicional. 

Hay estrategias que se pueden utilizar para aprovechar la cantidad de bienes raíces que se pueden transferir a los niños sin una reevaluación del impuesto a la propiedad, pero el tiempo se está agotando. Si tiene alguna pregunta o desea obtener más información sobre la Proposición 19, póngase en contacto con nosotros.    

[ 1 ] Código de Ingresos e Impuestos de California §63.1 (b)
[ 2 ] Artículo XIII A, Sección 2.1 (a) (2) de la Constitución del Estado de California.
[ 3 ] El 1.1% se utiliza para calcular la factura fiscal sobre el valor imponible.

CONTACTO
Brian M Malloy

Áreas de
Fideicomisos y herencias
Corporativo y Comercial
Real Estate

OFICINA
San Diego

---