Evaluación del impuesto a la propiedad de California
El Tribunal de Apelaciones de California decidió recientemente un caso en el que estaba en disputa la evaluación del impuesto a la propiedad de California sobre el valor tasado de un hotel. Los impuestos a la propiedad de California se basan en el valor tasado de una propiedad. El tribunal de apelaciones de California se puso parcialmente del lado de los propietarios del hotel en SRH St. Francis LLC contra la ciudad y el condado de San Francisco porque la Ciudad de San Francisco incluyó indebidamente ciertos activos intangibles en el valor de la propiedad.
Hay dos enfoques principales que los tasadores del condado pueden utilizar para valorar una propiedad. El enfoque de ventas comparables, con el que la mayoría de nosotros estamos familiarizados, implica observar ventas comparables para determinar el valor de una propiedad en particular. Según este enfoque, si una casa similar a la suya en su vecindario se acaba de vender por X dólares, su casa vale X dólares (más o menos).
El segundo enfoque es un enfoque basado en los ingresos. Los tasadores del condado suelen aplicar esta metodología para propiedades comerciales. Según este enfoque, una propiedad se valora en función del flujo de ingresos que puede generar. Si una propiedad puede generar $50,000 al año de ingresos y la tasa de capitalización de mercado es del 5%, la propiedad se valorará en $1,000,000 ($50,000 dividido por 5% equivale a $1,000,000).
Según la ley de California, los valores de ciertos intangibles, como las franquicias o el valor de empresa en funcionamiento, generalmente se excluyen del valor tasado de una propiedad para los impuestos a la propiedad. Por ejemplo, un edificio corriente en una ubicación indeseable puede ser valioso porque alberga una exitosa franquicia de comida rápida. Un tasador del condado debe excluir el valor intangible de la franquicia de comida rápida al evaluar su valor para los impuestos a la propiedad. Sin embargo, los intangibles pueden incluirse en el valor tasado de una propiedad si son "necesarios para darle un buen uso a la propiedad".
El SSR San Francisco El caso involucró la valoración del impuesto a la propiedad de un hotel en San Francisco. El tasador del condado de San Francisco valoró el hotel en más de 700 millones de dólares. Los propietarios argumentaron que el tasador del condado incluyó indebidamente un acuerdo de administración, ingresos por cancelaciones, ingresos por servicios de lavandería e ingresos por películas en la habitación en la valoración de un hotel.
El tribunal se puso del lado de los propietarios porque el tasador del condado no excluyó adecuadamente el valor del acuerdo de administración del valor tasado del hotel. El tasador trató los honorarios de gestión que el hotel pagó en virtud del contrato de gestión simplemente como un gasto que debía deducirse de los ingresos del hotel al determinar su valor. El tribunal dictaminó que el acuerdo de administración podría ser un centro de ganancias para el hotel y determinó que el acuerdo de administración podría generar ingresos netos para el hotel y estos ingresos netos deberían excluirse de los ingresos del hotel. El propietario del caso afirmó que los honorarios de gestión generaban una tasa de rendimiento del 20% que debería excluirse de los ingresos del hotel a efectos de valoración.
El tribunal también se puso del lado de los propietarios al determinar que los ingresos por servicios de lavandería y películas en la habitación deberían haberse excluido de los ingresos utilizados para la valoración del hotel. Según el tribunal, estos servicios eran un negocio secundario que no estaba directamente relacionado con la propiedad del hotel. El tribunal dictaminó que los ingresos por tarifas de cancelación deben considerarse al valorar el hotel porque los ingresos por tarifas de cancelación "se relacionan directamente" con la propiedad del hotel.
Cuando se trata de impuestos sobre la propiedad de California, determinar el valor tasado de una propiedad no siempre es tan simple como observar un par de ventas comparables. Es posible que los propietarios deseen examinar cualquier evaluación para determinar si incluyen indebidamente intangibles.
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Escrito por Joseph Cole, Esq., LL.M.
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